Как превратить сельскохозяйственный участок в участок под строительство?

Спрос на жилье по-прежнему очень высок. Это побуждает компании из строительной отрасли покупать все больше и больше земли. Инвесторы сигнализируют о том, что сельскохозяйственные направления, в которые они не смогут сразу приступить к инвестициям, уже не так интересны им, как несколько лет назад. Вот и получается, что выгоднее посвятить время сельхозучастку и превратить его в строительный. Но для того чтобы превратить земельный участок в строительный требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка. Как преобразить сельскохозяйственный участок?

Использование участка в сельскохозяйственных целях является серьезным препятствием для быстрой продажи. Часто бывает, что коммуны не соглашаются на изменение использования земель сельскохозяйственного назначения на отдельные участки, а земли сельскохозяйственного назначения, приобретенные для перепродажи после переклассификации под строительство, по-прежнему имеют статус только сельскохозяйственных. Поэтому очень важно как можно быстрее разобраться с формальностями, связанными с переклассификацией сельскохозяйственного участка в участок под строительство.

Сельскохозяйственный участок и участок под застройку – отличия

Применительно к сельскохозяйственному участку понимается компактный участок земли, покрывающий не более одной группы культур, площадью не менее 0,1 га. Это означает, что термин «сельскохозяйственные участки» включает в себя не только земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства (например, для выращивания зерновых культур), но также сады, луга, пастбища и застроенные сельскохозяйственные угодья. Однако для строительства жилого дома участок должен быть несельскохозяйственным, то есть сельскохозяйственный участок должен быть преобразован в участок под строительство.

В свою очередь, термин «участок под застройку» регулируется Законом о территориальном планировании и застройке. Это «недвижимое имущество или земельный участок, размер, геометрические характеристики которого, доступ к дороге общего пользования и оснащенность устройствами технической инфраструктуры соответствуют требованиям для осуществления строительных работ, вытекающим из отдельных нормативных актов и актов местного законодательства».

Наиболее существенная разница между двумя типами участков заключается в том, что сельскохозяйственный участок не может быть охвачен жилой застройкой, что может затруднить его продажу. Поэтому часто требуется преобразовать сельскохозяйственный участок в участок под строительство, т.е. вывести участок из оборота.

Что расхламляет сюжет?

Преобразование сельскохозяйственного участка в участок строительства сводится в основном к административным задачам: изменению целевого назначения земли в результате решения общины и исключению участка из сельскохозяйственного производства. Однако сам процесс требует выполнения множества шагов, которые опишем ниже.

Однако следует помнить, что не в каждой ситуации возможен дефарминг участка. Существуют ограничения, которые могут сделать преобразование сельскохозяйственного участка невозможным. Примером постановления является Закон об охране сельскохозяйственных и лесных угодий, который регулирует принципы охраны сельскохозяйственных и лесных угодий, а также рекультивации земель и повышения ценности использования земли. Его цель —  защитить лучшие почвы  , навсегда лишив сельскохозяйственные угодья возможности включения их в линию застройки и превращения их в участки другого характера.

По данным Otodom, более 50% поисковых запросов приходилось на участки под строительство, а 13% — на сельскохозяйственные и строительные участки. В то же время в  большинстве воеводств в последние годы наблюдается тенденция к росту цен на земельные участки. Это важные причины для обращения к инвестициям в сельскохозяйственные угодья (особенно в земли с наименьшей производительностью), которые могут быть успешно освобождены от сельскохозяйственных угодий.

Когда можно преобразовать сельскохозяйственный участок?

Вы можете узнать из местного плана территориального развития, предназначен ли данный участок для жилой, промышленной или сервисной застройки, или рассматривается как сельскохозяйственная земля или зеленая зона. Преобразование сельскохозяйственного участка в участок под строительство должно осуществляться в соответствии с местным планом территориального развития.

План местного территориального развития является актом местного закона, составленным главой коммуны, мэром или президентом города и принятым коммуной или городским советом. Он определяет  назначение конкретной области. Он может относиться как к одному участку, так и, например, к нескольким десяткам гектаров.

Подаем заявление на изменение назначения земель сельскохозяйственного назначения

Человек, который хочет изменить назначение сельскохозяйственного участка на участок под застройку, должен  начать с определения его статуса  в местном территориальном плане. В зависимости от того, действует ли такой план для данного участка, переход от сельскохозяйственного к строительному может быть осуществлен двояко.

— Процесс разработки местного территориального плана длительный и может занимать  несколько месяцев, в зависимости от площади разработки плана, необходимости его повторного выставления на всеобщее обозрение и т. д. Подробная процедура регламентируется Закон о пространственном планировании и развитии. Затраты на разработку нового плана несет коммуна. Те же правила применяются в случае подачи заявления на изменение плана.

Для получения решения о зонировании участок должен соответствовать нескольким условиям:

• он должен примыкать к другому застроенному участку (как минимум один соседний участок застроен),
• должен иметь доступ к дороге общего пользования;
• существующие или планируемые коммуникации должны быть достаточными для объекта строительства (необходимый минимум – возможность подключения к электричеству);
• территория не может быть охвачена природной, консервационной и археологической охраной, если с реставратором памятников не заключен договор на надзор за строительством.

Однако не каждый сельскохозяйственный участок может быть застроен на основании порядка обращения за решением об условиях застройки, даже если условия, вытекающие из ст. 61 Закона о территориальном планировании и развитии. Большое значение  имеет также территориальная политика коммуны, которой принадлежит орган планирования. Именно коммуна заботится о пространственном порядке и может заявить, что данный участок останется сельскохозяйственным — неосвоенным.

Как превратить сельскохозяйственный участок в участок под строительство — делим участки на более мелкие

Шансы на продажу участка на очень выгодных условиях также можно увеличить, разделив его. В районе, где преобладает, например, индивидуальное жилье, продать несколько небольших участков будет намного проще,  чем один участок в несколько гектаров. Однако следует помнить, что деление не может быть произведено произвольно.

Раздел незастроенного участка может производиться на основании положений местного территориального плана, в котором указывается минимальная площадь участка или способ раздела на чертеже плана или на основании решения на условиях развития. Заявление о решении о разделении подается в администрацию гмины.

Во время процедуры  необходимо воспользоваться помощью геодезиста, который уладит формальности в центре геодезической и картографической документации и подготовит  проект раздела. После утверждения проекта главой коммуны, мэром или президентом города геодезист делит участок в поле.