Светлана Разворотнева: На рынке апартаментов будет поставлен крест

Для застройщиков, которые занимаются строительством квартир, возможно введение НДС. Государственная Дума приняла соответствующий законопроект в первом чтении. Документ внесен правительством, изменения к нему должны быть готовы не позднее 4 июля текущего года.

Речь идет о законопроекте № 369931-8 «О внесении изменений в части 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законы Российской Федерации». Напомним, что НДС на строительство квартир отменили в 2010 году, а сейчас вспомнили об этом запрете.

Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, пояснила «Российской газете», какие нововведения предлагаются в части налогообложения имущества.

— Во-первых, от уплаты НДС освобождаются застройщики, строящие хозяйственные помещения по договору долевого участия, в том числе автостоянки и гаражи в многоквартирных домах. И это логично. Ведь если освобождают от НДС при строительстве других помещений в жилом доме, то почему бы не предусмотреть подземный паркинг. Просто они как-то выпадали из общей концепции. Но взамен застройщики квартир были лишены таких льгот. Это второе новшество законопроекта, которое сразу же было замечено, — прокомментировала она.

Касается ли введение НДС на квартиры только застройщиков или покупателей тоже?

«Это изменение в первую очередь коснется девелоперов, а не покупателей», — рассказала «РГ» партнер, региональный директор департамента консалтинга и анализа NF Group Ольга Широкова. Рыночная стоимость квартир определяется на основе спроса и предложения, а не на основе конкретных налоговых ставок. Таким образом, застройщики могут принять решение о включении стоимости НДС в конечную стоимость квартир или взять на себя эти расходы в зависимости от конкретной бизнес-модели и конъюнктуры рынка.

Светлана Разворотнева была более категорична. По ее словам, это положит конец строительству квартир под видом жилья.

— Потому что строить и покупать их будет невыгодно, — уверена она. — Сейчас разница в цене между квартирами и квартирами составляет примерно 15 процентов, и теперь застройщик облагается НДС. Хотя заявлено, что облагаться налогом надо не с оборота, а с прибыли компании. Однако это отразится на разнице в цене. Добавьте к этому повышенные платежи за коммунальные услуги, дополнительные налоги, которые ложатся на владельцев квартир. Поэтому интерес к их строительству может ослабнуть. Насколько мне известно, Москва уже прекратила выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов. Хотя их активно продолжают строить и в других регионах.

Спрос на квартиры есть! По договору долевого строительства они продаются под офисы или, так сказать, гостиницы, или «профессиональные помещения» в отдельных зданиях. Но все чаще, по словам руководителя «Циан. Аналитики» Алексея Попова, практикуются и другие схемы: реконструкция офисных зданий, «самодельные» квартиры на первых этажах жилых домов, на мансардах, в коттеджах, скоро

Ефим Басин, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в строительной отрасли, выступает за правовое регулирование статуса квартир, правил застройки и проживания в таких комплексах. По его словам, доля квартир на рынке постоянно увеличивается.

— Например, в Москве каждая десятая сделка купли-продажи приходится на квартиры. А все из-за низкой цены — по сравнению с квартирами они в среднем процентов на 20 дешевле, а расположение зачастую более выгодное, — сказал Басин.

Светлана Разворотнева убеждена, что многофункциональные центры, сдаваемые под видом жилья, должны естественным образом «вымереть.

— Они никогда не будут признаны жилой недвижимостью, но это не значит, что их следует приравнивать к производственным зданиям и сооружениям. И нам приходится иметь дело с теми квартирами, которые уже построены и люди купили там жилье, — уверена она.

И поделилась с «РГ» еще одной инициативой, которая дорабатывается совместно с Торгово-промышленной палатой и касается требования о размещении рекламы квартир. Необходимо четко оговорить, что это профессиональное помещение для временного проживания. Чтобы недобросовестные застройщики и риэлторы не рекламировали квартиры под видом жилья.

Разговоры о признании квартир жилыми или коммерческими помещениями ведутся уже более десяти лет. Каждый раз в огонь попадают сообщения о том, что их предлагают легализовать. Они снова обсудят и отложат документ. По словам Светланы Разворотневой, продолжение истории с квартирами мало кому интересно. И в первую очередь Минстроя, поскольку введенные квадратные метры в многоквартирных домах не учитываются при вводе жилья и не улучшают показатели ведомства.

— А регионы не заинтересованы, так как их строительство — головная боль для руководителей субъектов, это также создает дополнительную нагрузку на дороги и социальную инфраструктуру. В том же Краснодарском крае, где спрос на жилье высок, а мест для строительства многоквартирных домов мало, строят абсолютно везде – в приморских районах, где должны быть индивидуальные дома или хозяйственные постройки. Затем на месте, где по документам находится лодочный сарай, в итоге появляется 10-этажный комплекс, — подытожил депутат.

Сколько квартир в регионах?

70 процентов квартир находятся в 4 регионах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым). Такие данные предоставляет Cyan Analytics. Но их доля растет и в других субъектах Российской Федерации. По данным NF Group, на региональном рынке квартир в 14 городах России (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края) в марте 2023 года было выставлено 2000 квартир в 33 комплексах. При этом 60 процентов из них поступили в продажу в 2022-2023 годах. Большая часть предложений (48%) относится к формату non-service, который по функционалу близок к квартирам, — пояснила «РГ» Ольга Широкова. Квартиры данного типа представлены в 16 комплексах в 11 городах России. Первые 3 места по бесплатному предложению занимают Новосибирск, Нижний Новгород и Красноярск. Участки для отдыха и обслуживания составляют 27% и 26% предложения соответственно. Первые активно предлагаются в Архызе и Калининградской области. Второй — в Новосибирске, Уфе и Екатеринбурге.

Стоимость квартир растет пропорционально объему активного предложения. Так, если в мае прошлого года, по данным Cyan Analytics, средняя номинальная цена квадратного метра в квартирах составляла около 360–370 тысяч рублей, то в мае 2023 года — около 440 тысяч рублей.