Ужесточение условий льготной ипотеки приведет к снижению цен на новостройки

Введение новых мер со стороны Банка России и Минфина по ужесточению условий выдачи льготной ипотеки способно снизить спрос и, соответственно, стоимость первичного жилья. Однако повышение первоначального взноса и надбавок к коэффициенту риска не окажет такого влияния на цены, как приостановка или существенное ограничение ипотечной программы с господдержкой для всех. Такое предположение высказали опрошенные «Российской газетой» эксперты.

«Ограничения со стороны ЦБ и Минфина, если министерство их все-таки введет, безусловно, скажутся на спросе и, соответственно, ценах, — рассказал «Российской газете» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — На фоне ввода новых надбавок регулятора, которые заработают с 1 октября, с рынка должны уйти хотя бы часть программ субсидированной ипотеки от застройщиков. Это подкосит спрос и, соответственно, цены. Но, скорее всего, снижение будет закамуфлировано скидками и акциями».

Подобного же мнения о снижении ипотечных выдач и, как следствие, коррекции цен на жилье придерживается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Такой вариант развития событий вполне вероятен на фоне существенно возросших с весны 2020 года цен на жилье и с учетом выбранной рядом застройщиков тактики «придерживания» квартир, то есть невыпуска в продажу, которая направлена на создание искусственного дефицита и стимулирование спроса», — отмечает она. Однако ощутимого снижения стоимости жилья эксперт не ожидает.

Дело в том, что корректировки условий выдачи льготной ипотеки, в том виде, в каком они обсуждаются сегодня, кардинально на рынок не повлияют, сообщил Репченко. По его мнению, потенциальное повышение первоначального взноса с 15% до 20% застройщики быстро нивелируют дисконтом. Что же касается снижения компенсации банкам от государства, то на выдачах это сильно не скажется: ставки по льготной ипотеке в настоящее время и так ниже максимально допустимого уровня.

Для серьезного снижения цен на первичном рынке жилья нужны более радикальные меры, уверен Репченко. Среди них — отмена массовой программы льготной ипотеки для всех или существенное ее ограничение. При этом важно сохранить адресную поддержку для определенных льготных категорий людей. В этом случае стоимость квартир в новостройках может опуститься до уровня «вторички», то есть снизиться на 20-30%.

«Если говорить о будущем госпрограмм, то, по нашему мнению, основные льготные программы не приостановятся в ближайшее время. По сути, они нужны всем участникам рынка — и государству, и застройщикам, и заемщикам. При этом снижение стоимости на первичное жилье маловероятно. Скорее всего, может произойти некая заморозка стоимости или совсем незначительное снижение, но для этого должны быть предприняты радикальные меры», — поделился руководитель направления «Ипотека» в компании «Сравни» Дмитрий Сафронов.

Тем временем спрос и объем продаж на ипотечном рынке бьют исторические рекорды. По данным ВТБ, количество сделок с недвижимостью только на последней неделе августа выросло на 40%. А повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат по продажам, который впервые в истории превысит 6 трлн руб. При этом спрос будет смещаться в сторону первичных объектов, отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин на Восточном экономическом форуме (ВЭФ).

В Сбербанке тоже объявили о рекордных показателях. В августе было выдано более 146 тыс. ипотечных кредитов почти на 518 млрд руб., что является максимальным значением за всю историю. В ходе ВЭФ пресс-служба банка также сообщила, что объём выдач в августе по сравнению с июлем вырос на 34%. Более половины кредитов россияне оформили по программам «Господдержка» и «Семейная ипотека», объем по которым увеличился в полтора раза к показателям июля. А за восемь месяцев 2023 года Сбербанк выдал жилищных кредитов уже на 2,7 трлн руб. — на 6% больше, чем за весь прошлый год.

С самого начала льготная ипотека с господдержкой вводилась как временная мера поддержки застройщиков. Со временем она стала драйвером роста для всей экономики, поддержав не только строительные компании, но и банки, а также самих заемщиков. Но жилье из-за слишком доступных кредитов за последние два-три года подорожало в полтора-два раза, отмечает Репченко. А разрыв между первичным и вторичным рынком стал еще больше: первые квартиры стоят на 40% дороже.

К тому же Банк России поднял ключевую ставку до 12%, из-за чего обычные программы оказались менее конкурентноспособными, а заемщики стали охотнее и быстрее совершать сделки в августе.

Однако ЦБ и Минфин, чтобы не допустить резкого увеличения стоимости квартир в новых домах, стараются ограничить некачественных заемщиков, объявив сперва о надбавках по коэффициенту риска для банков, а затем о планах увеличить первоначальный взнос на пять процентных пунктов.

Уже с 1 октября ЦБ повысит требования и надбавки, чтобы люди с большой долговой загруженностью не смогли получить кредит. Это означает, что банку потребуется больше средств для обеспечения ипотечных кредитов. Во-первых, это необходимо для улучшения стандартов кредитования, поскольку расширение ипотеки часто приходится на более рискованные группы клиентов. Во-вторых, увеличение надбавок делает для банков невыгодным наращивание темпов кредитования. Можно также предполагать, что кредитные организации, вводя акции летом, хотели привлечь новых заемщиков до 1 октября — введения тех самых ограничений. К тому же появилась информация, что Минфин рассмотрит вариант повышения первоначального взноса на 5% и снижение компенсации банкам.